売れない実家をどうする？解決策と注意点を徹底解説
- 株式会社シマジュー
- 5月19日
- 読了時間: 16分
実家を相続したものの「売れない」「どうするか決められない」と悩む人は少なくありません。固定資産税や管理の負担を感じつつも、思い出や親族の意向が絡むと、なおさら判断が止まりがちです。
この記事では、売れない実家の現状整理から、放置リスク、具体的な選択肢、地域資産として活かす発想、自分だけで抱え込まないための相談先までを、順を追って整理します。
今すぐ結論を出さなくても大丈夫なので、状況を整理するための「考え方の地図」として読み進めてみてください。
1. 売れない実家をどうするか迷ったときの考え方
1.1 売れない実家を抱えて悩みやすい典型的な状況
売れない実家の悩みは、表向きは「不動産の問題」ですが、その背景には家族や仕事、生活設計などさまざまな事情があります。
相続で実家を引き継いだが、自分は遠方に住んでいて管理に通えない
買い手が付きにくいエリアや建物の老朽化で、売りに出しても反応が薄い
親族が複数人いる場合、「売る」「残す」の意見が割れて話し合いが進まない
売れない実家だからといって「詰み」ではなく、別の選択肢を考えることが大事です。
不動産会社に相談して「このままだと厳しい」と言われ、何をどうすればいいか分からなくなる人もいます。感情と事実を切り分けながら、現状を整理していくことで、より適切な判断がしやすくなります。
1.2 売れない実家を放置することがなぜ問題になるのか
売れない実家を「今は忙しいから」と先送りし、数年単位で放置してしまうケースは少なくありません。ところが、空き家は時間をかけてゆっくり問題が大きくなる性質があります。建物は使わないほど傷みやすく、雨漏りやシロアリ、配管の劣化などが進行し、結果として修繕費が膨らむリスクがあります。
敷地の雑草や樹木が伸びれば、景観や害虫の問題を通じて近隣の迷惑につながります。誰も出入りしていない様子が分かると、不法侵入や不法投棄のターゲットになることもあります。
さらに、自治体によっては空き家の状態が問題視され、指導や勧告につながる場合もあります。今はまだ大きなトラブルがなくても、「放置＝何もしなくていい」ではなく、「見えない負債が積み上がっていく」可能性があると捉えておくことが大切です。
1.3 「売る」以外にもある実家の選択肢とこの記事の活用法
売れない実家というと、どうしても「何とか売りたい」と考えがちですが、現実には選択肢はもっと幅広く存在します。売却以外にも、賃貸として活用する、地域の取り組みに提供する、解体して更地として保有するなど、いくつかの方向性があります。
この記事は、次のような流れで使ってみてください。
今の実家が「なぜ売れないのか」「持ち続けると何が起きるか」を把握する
手放す・活用する・残すといった複数の選択肢を知り、自分や家族に合う方向性を探る
専門家に相談するときに、何を伝えればよいかの整理に役立てる
読みながら、「これは自分に合いそう」「これは条件的に難しい」といった感覚をメモしていくと、最終的な判断の軸が見えやすくなります。
目的は一気に決断することではなく、「納得して動き出せる状態」に近づくことだと考えると、少し気持ちが楽になるはずです。
2. 売れない実家 どうするか判断するための現状整理
2.1 実家が売れない主な理由を物件・立地・市場から確認する
まず押さえたいのは、「売れない」には必ず理由があるということです。
感覚的に悩む前に、物件・立地・市場の3つの視点で整理してみると状況が見えやすくなります。
物件の状態：築年数、構造、老朽化の程度、リフォーム履歴、違法建築の有無など
立地条件：最寄り駅やバス停までの距離、生活利便施設の有無、周辺環境の印象など
市場環境：同エリアの成約事例、人口動態、空き家の多さ、需要層の傾向など
不動産会社から提示された査定価格や、しばらく売りに出しても問い合わせが少ない現状も、こうした要素から説明できることがあります。
「なぜ売れないのか」を感情ではなく条件で把握できると、売却を諦めるかどうかではなく、「条件を変えたらどうか」「別の使い方はあるか」という発想につなげやすくなります。
2.2 相続や名義、権利関係の整理で最初に確認しておくべきこと
売れない実家の判断でつまずきやすいのが、相続や名義など権利関係の整理です。
相続登記が済んでいないと、売却や賃貸だけでなく、管理に関する契約もスムーズに進めにくくなります。まずは「登記簿上の所有者が誰になっているか」「相続人が何人いるか」を確認することが重要です。
複数の相続人がいる場合、基本的には全員の合意が必要になります。
遺言書の有無や、生前に話し合われていた内容があっても、法的な手続きが伴っていないと期待通りに進まないこともあります。
金融機関のローンが残っていないか、抵当権などが設定されていないかも確認したいポイントです。権利関係が複雑なほど、専門家に早めに相談したほうが、後々のトラブルや手戻りを防ぎやすくなります。
権利関係や相続手続きが複雑な場合は、司法書士や不動産会社などの専門家に早めに相談して、現状を整理しておくことが後々のトラブル回避につながります。
2.3 固定資産税や管理費など実家を持ち続けるコストを把握する
実家を「とりあえずそのままにしておく」場合でも、継続的なコストが発生します。
代表的なのは固定資産税で、土地と建物の評価額に基づいて毎年支払う必要があります。
住宅として利用している場合に適用される減税措置が、空き家の状態だと外れるケースもあるため、実質的な負担が増えることもあります。
さらに、建物の状態を維持するためには、定期的な換気や清掃、庭木の手入れなどが欠かせません。これを自分で行うには時間と交通費がかかり、管理会社に委託する場合は別途費用が必要です。
将来的に屋根や外壁の修繕が必要になれば、一度に大きな出費が発生する可能性もあります。「何となくもったいないから残す」のではなく、「年間いくら負担し続けるのか」を把握したうえで判断することが、後悔を減らすポイントになります。
管理コストや固定資産税の負担も含め、年間の維持費を具体的に把握しておきましょう。
必要に応じて、不動産会社や管理会社に見積もりを依頼し、現実的な数字をもとに判断することが重要です。
3. 売れない実家をそのまま放置するリスクとデメリット
この章では、実家を放置した場合に発生する物理的・法的・心理的なリスクを整理します。現状を正しく理解することで、手放すか活用するかの判断材料になります。
3.1 老朽化や災害、近隣トラブルなど物理的・法的リスク
空き家を長期間放置すると、老朽化のスピードが加速し、さまざまな物理的リスクが高まります。
屋根や外壁の劣化から雨漏りが起き、内部の木材が腐食すると耐震性が低下
台風や地震などの災害時に倒壊や部材の飛散といった危険性が増す
敷地の樹木やフェンスが道路にはみ出す、落下した瓦や看板が通行人や車に被害を与える
空き家は、見た目には「ただ古い家」でも、時間の経過とともに「周囲を巻き込むリスク物件」に変わる可能性があります。
不法侵入者による火の不始末や不審火が発生した場合も、周辺への影響が大きくなります。所有者としての責任を問われるケースもあるため、放置のままにしないことが重要です。
3.2 空き家特例や行政指導など制度面での不利益とペナルティ
空き家問題が社会課題になっている中で、国や自治体は制度面の対応を強めています。
代表的なのが、一定の条件を満たす空き家を「特定空き家等」として指定し、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性がある仕組みです。これにより、税額が大きく増えるケースがあります。
また、危険性や衛生面の問題があると判断された場合、自治体からの指導や勧告、命令が行われることもあります。それでも改善されないと、行政代執行による解体や除却が行われ、費用が所有者に請求される場合があります。
制度の詳細は地域によって異なりますが、「そのうち考える」姿勢のままだと、ある日突然不利益やペナルティに直面するリスクがあるということは押さえておきたいところです。
3.3 心理的負担や親族間トラブルなど見えにくいデメリット
売れない実家を抱えたまま時間だけが過ぎると、じわじわと心理的な負担が積み重なります。頭の片隅で「何とかしなければ」と思いながらも、具体的に動けていない状態は、ストレスの原因になりがちです。
相続のタイミングで十分に話し合いができていない場合、「自分ばかりが負担している」と感じることもあります。
親族間で意見が分かれたまま年月が経つと、感情的なしこりが残りやすくなります。
誰かが管理を一手に引き受けていると、「売る・残す」に加えて「労力の不公平感」もトラブルの火種になります。実家そのものの価値以上に、人間関係のこじれが大きな損失になることもあるため、できるだけ早い段階で情報を共有し、選択肢を一緒に検討することが重要です。
4. 売れない実家 どうするかの具体的な選択肢
4.1 売却を目指す場合に見直したい価格・仲介会社・売り出し方
「売れない」と感じていても、売却の進め方を見直すことで状況が変わる場合があります。特に影響が大きいのが、売り出し価格、仲介会社の選び方、物件の見せ方です。
売り出し価格の妥当性を、近隣の成約事例や築年数を踏まえて再確認する
地域の事情や空き家売却に慣れた仲介会社かどうかをチェックする
清掃や簡易的な手直し、写真の撮り方などで印象を整える
価格を下げれば必ず売れるとは限りませんが、相場から乖離していると問い合わせ自体が少なくなります。不動産会社によって得意なエリアや物件タイプが異なるため、複数社から意見を聞くのも有効です。売却を「一度相談しただけでうまくいかなかった」と諦めるのではなく、条件やパートナーを調整しながら、現実的なラインを探る姿勢が大切になります。
4.2 買取・寄付・相続放棄など「手放す」ための主な方法と特徴
「通常の売却が難しい」と感じたときでも、実家を手放す方法はいくつかあります。
それぞれの特徴を大まかに押さえておくと、自分たちに合う方向性を検討しやすくなります。
方法 | 特徴 | 検討するときのポイント |
|---|---|---|
不動産会社などによる買取 | 売却までのスピードが比較的早い | 市場価格より低くなる傾向がある |
自治体・団体への寄付 | 条件が合えば社会的な活用につながる | 受け入れの可否や条件が厳しい場合が多い |
隣地・知人への個人間売買 | 特定の相手に引き継げる可能性がある | 価格や条件を巡り感情的なトラブルになり得る |
相続放棄 | 相続開始前の財産全体を放棄する手続き | 他の財産も含めて放棄する必要がある |
管理団体等への譲渡 | 管理・活用を専門にする団体に任せられる可能性 | 受け入れ先や条件、費用負担を確認する必要 |
買取や譲渡は、「自分たちで活用する予定はないが、管理の負担やリスクから解放されたい」という人に向く場合があります。相続放棄は、実家以外の財産とのバランスを慎重に考える必要があり、専門家への相談が欠かせません。
どの方法にもメリット・デメリットがあるため、「楽そうだから」だけで決めず、長期的な影響も含めて検討することが重要です。
4.3 賃貸・二拠点生活・セカンドハウスなど「活用する」選択肢
売却や譲渡以外に、「活用する」という方向性もあります。代表的なのは、賃貸物件として貸し出す方法です。
長期賃貸だけでなく、定期借家契約や一部のみを貸す形態など、ニーズに合わせたスタイルも選べます。ただし、空室リスクや修繕費、管理の手間をどうするかは事前に考えておく必要があります。
自分や家族が二拠点生活の拠点として使う、週末のセカンドハウスとして利用するという選択肢もあります。仕事やライフスタイルの変化に合わせて、「いずれ戻る可能性がある」「しばらくは別荘的に使いたい」といった場合には、急いで手放さないメリットもあります。
活用を選ぶときは、「誰がどのくらいの頻度で使うのか」「必要な維持費はいくらか」を具体的に描き、理想だけでなく現実的な運用イメージを持つことが欠かせません。
4.4 解体や更地化を含めた長期的な資産計画の立て方
建物の老朽化が進んでいたり、将来的な活用の見込みが立たない場合、解体して更地にする選択肢も出てきます。
解体には一定の費用がかかりますが、倒壊リスクや近隣トラブルを減らす効果があります。ただし、更地にすると固定資産税の軽減措置が外れ、税負担が増える可能性がある点は必ず確認しておきたいところです。
長期的な資産計画としては、「いつまでにどうしたいか」の時間軸を決めておくことが重要です。例えば、「数年間は賃貸で様子を見て、その後の市場環境や家族の意向を踏まえて解体を検討する」といった段階的なシナリオも考えられます。
感情的に「もったいない」と感じる場面もありますが、将来の自分や次世代への負担も含めて判断することで、後悔を減らしやすくなります。
5. 売れない実家を地域資産として活かす発想
5.1 空き家の再生で地域課題を解決する仕組みの基本イメージ
近年、空き家を単なる「負動産」ではなく、地域の資産として再生する動きが広がっています。 古い住宅を小規模店舗やオフィス、子育て支援やコミュニティスペースに改装し、地域住民が集う場として活用する例があります。
こうした取り組みは所有者の維持負担を減らし、地域には新たな機能やにぎわいを生みます。専門家や地域団体、資金提供者と連携して役割を分担することが多く、所有者がすべてを担う必要はありません。
たとえばこんな仕組みがあります。
空き家の調査・企画を専門家が担当
地域のニーズに応じた活用案を団体が提案
資金提供者と協力して改装や運営を支援
「実家をどうするか」と「地域でどう活かすか」を組み合わせると新たな活用の道が広がります。
5.2 公的資金やクラウドファンディングを活用した空き家再生の可能性
空き家再生には一定の費用がかかるため、自己資金だけではハードルが高いと感じる人も多いです。
そこで活用されているのが、公的な補助金や助成制度、クラウドファンディングなどです。自治体によっては、空き家の改修や利活用に対して補助金を出しているところもあります。
クラウドファンディングでは、地域住民や空き家の活用に関心のある人から少額ずつ資金を募り、その代わりにサービスや体験、感謝の気持ちをリターンとして提供する形がよく見られます。
これにより、資金面のサポートだけでなく、プロジェクトへの共感や応援が集まりやすくなります。公的資金とクラウドファンディングを組み合わせることで、個人では難しかった規模の再生や、地域ぐるみの取り組みとしての展開も視野に入ってきます。
5.3 DIYや高耐久塗装で実家の寿命を延ばすときのポイント
実家をすぐに大規模改修するのは難しくても、小さな手入れや工夫で寿命を延ばすことはできます。
DIYでできる範囲を把握しつつ、専門的な工事が必要な部分との線引きをしておくことが肝心です。
構造や防水など命に関わる部分は専門家に任せる
室内の塗装や棚の設置など、負荷の少ない作業をDIYの範囲とする
高耐久塗装や適切な外壁・屋根のメンテナンスで、長期的な劣化スピードを抑える
DIYはコストを抑えつつ愛着を持って手を入れられる一方で、誤った施工が後のトラブルにつながることもあります。
どこまで自分たちで行い、どこからプロに依頼するかを見極めることで、安全性とコストのバランスを取りながら、実家の寿命を延ばしやすくなります。
5.4 専門家・有資格者に相談する際に整理しておきたい情報
売れない実家の判断や活用は、専門的な知識が必要になる場面が多くあります。
建築士や不動産会社、司法書士、行政の窓口などに相談する前に、基本的な情報を整理しておくと話がスムーズに進みます。例えば、登記簿の内容や固定資産税の納税通知書、過去のリフォーム履歴、相続人の一覧や連絡先などです。
相談時には、「最終的に売りたいのか、活用も含めて検討したいのか」といった希望の方向性も伝えられると、より適切なアドバイスが得やすくなります。
また、一度で結論を出そうとせず、「現状把握」「選択肢の洗い出し」「具体的な実行プラン」と段階を分けて考える姿勢も大切です。
専門家は「決めてくれる人」ではなく、「判断材料を一緒に整えてくれるパートナー」と捉えると、自分にとって納得度の高い選択につなげやすくなります。
6. 売れない実家の相談先として株式会社シマジューを検討する
6.1 売れない実家の調査・譲渡・管理・再生まで一括で相談できる内容
株式会社シマジューは、空き家の再生を中心に、実家や空き家の課題に包括的に向き合う体制を持っています。 「RE・HOME」では、物件の現状確認から活用や譲渡の選択肢まで、一連の流れを視野に入れた相談が可能です。
単に売却可否だけでなく、建物の状態や地域のニーズ、所有者の意向を踏まえて、手放すか活かすかを一緒に考えます。管理負担が大きい場合はアウトソースも検討でき、再生に向けた段階的方針も立てられます。
たとえばこんな相談が可能です。
物件の現状確認と整理
売却だけでなく活用や譲渡の選択肢検討
管理負担のアウトソースや再生方針の策定
売却一択ではない実家の行く末も、状況整理から選択肢づくりまで一括で相談できます。
6.2 空き家を地域資産に変えるための資金・人材・信用の循環モデル
株式会社シマジューの特徴のひとつが、単体の空き家を扱うだけでなく、地域全体の資金・人材・信用の循環を意識した事業構成です。
空き家再生を支える資金面では、公的資金やクラウドファンディングを通じて資金循環を促す「RE・FUND」があります。これにより、所有者の自己負担だけに頼らない再生の形を模索しやすくなります。
人材面では、専門資格を持つプロフェッショナルを育成する「RE・CERT」や、建築技術と環境向上を目指す「RE・PAINT」などを通じて、空き家再生に携わる人材の層を厚くしています。
さらに、地域共感型クラウドファンディングの「RE・CROWD」や、信用スコアによる地域金融強化を図る「RE・CREDIT」、情報発信を担う「RE・MEDIA」が連携し、地域の中で信頼と情報、資金が循環する仕組みづくりに取り組んでいます。
こうしたモデルの中で実家の相談をすることで、「自分の家の問題」を超えて、「地域の資産としてどう活かせるか」という視点を持ちながら選択肢を検討できます。
6.3 名古屋エリアで年間300件超の相談実績と高い満足度の背景
株式会社シマジューは、愛知県名古屋市を中心に、年間300件を超える空き家や実家に関する相談を受けています。さまざまな事例を通じて、「売れない実家」にまつわる多様な事情や課題に向き合ってきた蓄積があることがうかがえます。
空き家の再生だけでなく、調査・譲渡・管理といった前後のプロセスも含めて支援している
公的資金やクラウドファンディング、人材育成など複数の事業が連携している
「壊さず活かす」という考え方で、単純な解体や売却だけに頼らない提案ができる
相談者の多くが高い満足度を示している背景には、こうした総合的な視点と、地域とのつながりを大切にする姿勢があります。売れない実家の行き先をひとりで抱え込まず、経験のある相談先と一緒に考えていくことで、現実的かつ納得感のある解決策を見つけやすくなります。
7. 売れない実家をどうするか迷ったら早めに動き出そう
売れない実家の問題は、先送りするほど選択肢が減り、負担が増えやすくなります。
一方で、現状を整理し、リスクとコストを把握しながら、手放す・活用する・地域資産として再生するなど複数の方向性を検討すれば、自分や家族にとって納得度の高い選択肢を見つけられる可能性は高まります。
感情的な負担や親族間の関係性も含めて考えるためには、できるだけ早い段階で情報を共有し、必要に応じて専門家の力を借りることが重要です。
「売れないから何もできない」のではなく、「今できる一歩」から始めることで、実家の未来と自分たちの暮らしの両方を守る道が見えてきます。
売れない実家も資産に変わるリノベーション
株式会社シマジューは空き家再生によって地域社会をより良くするお手伝いをしています。再生モデルの強みを活かし、実家の新たな活用法を提案します。
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